De regering wil deze vorm van verhuur behouden, maar tegelijkertijd controleren dat het geen huurovereenkomsten voor permanente bewoning betreft en dat het niet wordt gebruikt om de wet op woninghuur te ontwijken. Minister Isabel Rodríguez heeft eind december een werkgroep ingesteld om voorstellen te ontwikkelen voor de regulering van verhuurcontracten voor andere doeleinden dan permanente bewoning, zoals vereist door de Wet op het Recht op Wonen van mei 2023. Deze groep bestaat uit vertegenwoordigers van de vastgoedsector, vakbonden en betrokken ministeries.

Seizoensgebonden verhuur wordt momenteel gereguleerd door de Wet op Stedelijke Huurovereenkomsten (LAU, november 1994) en is bedoeld voor het verhuren van woningen aan studenten, tijdelijke werknemers of andere situaties van beperkte duur die geen stabiele en permanente verhuur beogen. Echter, de laatste tijd is geconstateerd dat seizoenscontracten worden gebruikt als gewone huurovereenkomsten om de toepassing van de woningwet te ontwijken.

Bijvoorbeeld wordt een contract afgesloten voor minder dan een jaar en vervolgens voor beperkte periodes verlengd, zodat de verhuurder niet onderhevig is aan de 3% limiet voor huurverhogingen of het geregelde proces voor gedwongen uitzettingen.

De overheid erkent het probleem dat ontstaat door het afnemen van het aanbod van huurwoningen als gevolg van de herbestemming van een groot deel van de bestaande woningvoorraad naar andere verhuurcategorieën. Vastgoedagenten zijn van mening dat seizoensverhuur behouden moet blijven omdat het een oplossing biedt voor de kortetermijnbehoefte aan huurwoningen.

Als seizoenscontracten echter ten onrechte of frauduleus worden gebruikt om de woningovereenkomst te ontwijken, is de jurisprudentie hierover duidelijk. Sommige verhuurders en vastgoedagenten vermomd seizoenscontracten als permanente verblijfsovereenkomsten, wat illegaal is. Valse "seizoens" huurovereenkomsten, die de huur van reguliere woningen verhullen, zijn wijdverbreid.

Dit fenomeen is grotendeels toe te schrijven aan COVID-19 en het uitblijven van toerisme. Veel appartementen die oorspronkelijk bedoeld waren voor toeristen, staan leeg. Eigenaren willen deze woningen verhuren, maar niet voor 5 of 7 jaar. Om deze reden passen ze deze frauduleuze praktijk toe om ten koste van huurders winst te maken.

De wet definieert echter duidelijk wat wordt beschouwd als "seizoensgebonden verhuur" en "verhuur met permanente bewoning."

In artikel 3 van de LAU staat dat een seizoenshuurovereenkomst wordt beschouwd als een verhuur voor een ander doel dan dat van een (permanente) woning, wanneer het hoofddoel van de verhuur een ander gebouw is dan datgene dat in het vorige artikel is genoemd. Bijvoorbeeld: vakantieverhuur, seizoensverhuur, zakelijke verhuur, etc. De duur van deze overeenkomst wordt vrij overeengekomen en is niet onderworpen aan de minimumduur zoals bij de verhuur van een reguliere woning. Als uw verhuurder dus een contractduur van minder dan een jaar voorschrijft, zonder de mogelijkheid om deze te verlengen tot het wettelijke minimum, moet u argwanend zijn.

Artikel 2 van de LAU bepaalt dat de verhuur van een woning wordt beschouwd als de verhuur van een bewoonbaar gebouw, waarvan het hoofddoel is om te voorzien in de permanente behoefte van de huurder aan woonruimte. Op dit moment geldt voor woninghuurovereenkomsten een minimumduur van 5 jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is, en van 7 jaar als de verhuurder een rechtspersoon is. De duur wordt vrij overeengekomen tussen de partijen; als deze echter minder is dan deze periode, wordt het contract verlengd totdat het de wettelijke minimale duur van 5 of 7 jaar bereikt.

Valse seizoenscontracten, waarachter onbepaalde huurovereenkomsten schuilgaan, zijn al lang bekend in Spanje. Bij huurovereenkomsten is het gebruikelijk dat verhuurders, zowel particulieren als vastgoedagenten, doen alsof ze een seizoenshuurovereenkomst hebben om de minimumduur van de reguliere huurovereenkomst te ontduiken, evenals de toepassing van de wettelijke rechten die in de LAU worden erkend. Deze frauduleuze praktijk is toegenomen met de komst van duizenden toeristenappartementen, die in tijden van de pandemie leegstonden, op de traditionele vastgoedmarkt. Dit gedrag is volledig illegaal en kan strafrechtelijk worden vervolgd.

Hoe u kunt achterhalen of uw huurovereenkomst voor uw hoofdverblijfplaats onder een frauduleuze seizoenshuurovereenkomst valt:

Hieronder geven we u een reeks mechanismen om vast te stellen of uw huurovereenkomst voor uw hoofdverblijfplaats is opgezet als een frauduleuze seizoenshuurovereenkomst, en wat u in dat geval kunt doen. Ga ervan uit dat de verhuur van uw hoofdverblijfplaats is gebaseerd op een frauduleuze seizoenshuurovereenkomst, controleer dan of het volgende van toepassing is:

• Nergens in het contract staat vermeld dat de huur bedoeld is voor het normale gebruik van het appartement.
• De looptijd van het contract is minder dan een jaar.
• Er wordt niet aangegeven dat het contract kan worden verlengd tot de wettelijke minimumduur van 5 jaar als de verhuurder een natuurlijke persoon is, of 7 jaar als de verhuurder een rechtspersoon is.
• De prijs ligt onder de marktwaarde van vergelijkbare woningen.

Hoe kunt u aantonen dat uw huur bestemd is voor permanent en regelmatig gebruik:

Seizoensverhuur moet altijd de tijdelijke aard rechtvaardigen. Bijvoorbeeld: verhuur voor een academisch jaar om te studeren, verhuur voor een bepaalde periode voor een werknemer die naar Madrid moet reizen om gedurende een bepaalde periode een opdracht uit te voeren. Bovendien moet de borg bestaan uit twee maandelijkse betalingen.

Borg

Bij seizoenshuurovereenkomsten of overeenkomsten voor andere doeleinden dan wonen, bedraagt de borg volgens artikel 36 LAU twee maandelijkse huurtermijnen. Bij huurovereenkomsten voor het normale verblijf daarentegen bedraagt de verplichte borg één maandelijkse huurtermijn. Als u slechts één maand borg heeft betaald, gaat het om een huurovereenkomst voor het normale verblijf, zelfs als dit niet uitdrukkelijk is vastgelegd. Om een seizoenshuurovereenkomst aan te tonen, moet het seizoens- of tijdelijke motief van de huurder worden gerechtvaardigd. Als u 2 maandelijkse borgsommen heeft betaald en uw contract niet is bedoeld voor seizoensverhuur, moet u bewijzen dat er geen seizoensgebonden reden is voor het contract, omdat het met frauduleuze bedoelingen is gesloten. Als uw contract na het eerste jaar niet wordt verlengd, hoewel het uw normale woonplaats betreft, omdat u een contract heeft ondertekend dat eigenlijk bedoeld was voor seizoensverhuur, heeft u mechanismen om het probleem op te lossen. Geef echter het onroerend goed niet op en stop niet met het betalen van de huur.

Wat te doen als de verhuurder het contract wil verlengen voor minder dan 1 jaar?

Als uw verhuurder uw huurovereenkomst voor minder dan een jaar zonder verlengingsoptie wil verlengen, zelfs als de woning uw normale verblijfplaats is, moet u:

• Stuur uw verhuurder een officiële brief per aangetekende post, waarin u hem op de hoogte stelt dat de woning uw normale verblijfplaats is en dat u het contract moet verlengen tot het bereiken van de wettelijke minimumduur van 5 of 7 jaar.
• Als de verhuurder nog steeds niet van plan is om het contract te verlengen, kunt u een gerechtelijke procedure starten om te laten erkennen dat het een onbepaalde huurovereenkomst is en geen seizoenshuurovereenkomst, zoals de verhuurder frauduleus wil laten geloven.