Het Parlement van de Canarische Eilanden heeft de langverwachte – en zeer controversiële – wet op vakantieverhuur goedgekeurd, meer dan twee jaar nadat deze voor het eerst werd aangekondigd. Hier zijn de belangrijkste punten en hoe de wet eigenaren zal beïnvloeden die hun woningen als vakantieverhuur aan toeristen verhuren op de eilanden.

De wet, die veel kritiek heeft gekregen van sociale organisaties, gemeenten en de vakantieverhuurindustrie, heeft als doel de snelle groei van kortetermijnverhuur te reguleren. Veel bewoners geven deze vorm van toeristische verhuur de schuld van stijgende huurprijzen, het tekort aan beschikbare woningen en druk op lokale voorzieningen.

De enige sector die de wet consistent heeft gesteund, is de hotelbranche, de belangrijkste concurrent van de markt voor vakantieverhuur.

Een limiet van 10%, of zelfs 20% in specifieke gevallen

Het belangrijkste onderdeel van de nieuwe regelgeving is een limiet op toeristische accommodatie: maximaal 10% van alle woningen in elke gemeente of wijk mag worden gebruikt voor kortetermijnverhuur aan toeristen.

Dat betekent dat op de Canarische Eilanden, waar iets meer dan één miljoen woningen zijn (volgens het Spaanse Nationaal Instituut voor Statistiek, INE), maximaal 100.000 woningen voor toeristische doeleinden mogen worden gebruikt — en dat is alleen bij toepassing van de 10%-grens. In de “Groene Eilanden” — La Palma, La Gomera en El Hierro — mag dit percentage 20% zijn, net als in “gemeenten met demografische uitdagingen,” aangewezen door de regionale overheid op basis van criteria zoals ontvolking, vergrijzing en economische achteruitgang.

Gemeenten krijgen vijf jaar de tijd om te bepalen waar toeristische verhuur is toegestaan. Ze mogen het percentage verhogen, maar alleen als onderzoek aantoont dat het gebied de extra activiteit kan dragen. Totdat een lokaal plan is goedgekeurd, kunnen er geen nieuwe VV-vergunningen worden afgegeven.

Als jouw gemeente al de 10%-grens heeft bereikt, worden geen nieuwe vergunningen toegekend, tenzij het maximum wordt verhoogd.

Vergunningen zijn vijf tot tien jaar geldig

Alle vergunningen voor toeristische verhuur zijn vijf jaar geldig, of tien jaar in de Groene Eilanden en gebieden met demografische uitdagingen. Verlenging hangt af van lokale bestemmingsplannen en van de vraag of een gebied is aangewezen als “gespannen woningmarkt”.

De wet werkt ook met terugwerkende kracht voor de meer dan 70.000 bestaande geregistreerde vakantieverhuurpanden. Zij krijgen een overgangsperiode van vijf jaar om te voldoen aan de nieuwe regels. Als eigenaren kunnen aantonen dat dit onvoldoende tijd is om mogelijke verliezen op te vangen, kunnen zij een verlenging van nog eens vijf jaar aanvragen.

Belangrijke beperkingen en minimumnormen

De wet verbiedt toeristisch gebruik van woningen die onder sociale woningbescherming vallen of hebben gevallen. Verenigingen van eigenaren (VvE’s / HOA’s) mogen toeristische verhuur in hun gebouw of complex verbieden. Woningen in aangewezen “gespannen” woongebieden kunnen geen VV-vergunning krijgen.

Minimale leeftijd van het pand:

• 10 jaar op de meeste eilanden
• 5 jaar op de Groene Eilanden

Kleine eigenaren die zowel eigenaar zijn als zelf exploiteren, kunnen een speciale status aanvragen: “geconsolideerd toeristisch gebruik”. Hiermee mogen ze onbeperkt blijven verhuren, mits ze kunnen aantonen dat de woning het jaar vóór de inwerkingtreding van de wet al toeristisch werd gebruikt. Vergunningen worden nog steeds aangevraagd via een declaración responsable (eigen verklaring), waardoor men onmiddellijk mag starten, met inspecties achteraf.

Eisen zijn onder meer:

• Minimale woninggrootte: 35 m² (25 m² als gecompenseerd door extra’s zoals een parkeerplaats of zwembad)
• Minimale energieklasse: F of D (minder streng dan eerdere voorstellen)
• Zonneboilers waar technisch haalbaar

Bij het verstrekken van onjuiste gegevens wordt toeristische activiteit drie jaar verboden (verlaagd van tien jaar in het oorspronkelijke voorstel).

Enorme werklast voor gemeenten

Gemeenten worden verantwoordelijk voor het controleren van naleving van veiligheids-, toegankelijkheids- en gezondheidsnormen — een enorme taak, vooral voor kleinere gemeenten met weinig personeel. Zij moeten binnen acht maanden een controleplan goedkeuren, en hebben maximaal vier jaar voor de uitvoering ervan.

Laatste overgangsmaatregel

Eigenaren van volledige woongebouwen die momenteel volledig als vakantieverhuur worden gebruikt, kunnen een herclassificatie aanvragen naar exclusief toeristisch gebruik. Hierdoor functioneren ze als hotels of toeristencomplexen. Deze panden tellen dan niet langer mee als reguliere woonruimte.

Bron: canarianweekly