De eigenaar mag het pand alleen terugvorderen voor persoonlijk of familiaal gebruik als dit expliciet in de oorspronkelijke huurovereenkomst is opgenomen…

De nieuwe Woningwet is officieel van kracht geworden in Spanje, inclusief de Canarische Eilanden, en introduceert ingrijpende veranderingen die gericht zijn op het verbeteren van de stabiliteit van langetermijnverhuur, het beperken van buitensporige huurverhogingen en het bevorderen van een eerlijkere woningmarkt te midden van een aanhoudende wooncrisis.

Belangrijkste wijziging: Minimaal vijf jaar huurbescherming

Een van de meest ingrijpende hervormingen is de automatische verlenging van huurovereenkomsten. Alle huurcontracten die sinds maart 2019 zijn ondertekend, worden standaard verlengd tot maximaal vijf jaar als de verhuurder een particulier is, of tot zeven jaar als het pand eigendom is van een bedrijf, zelfs als de verhuurder de overeenkomst niet wil verlengen.

Dit biedt meer woonzekerheid voor duizenden huurders in het hele land. Tijdens deze verplichte verlengingsperiode mag de verhuurder het pand alleen opeisen voor eigen of familiaal gebruik als die voorwaarde expliciet in het oorspronkelijke contract is opgenomen.

Langere looptijden en meer zekerheid

De wet verlengt ook de automatische verlengingsperiode van één naar drie jaar als geen van beide partijen aangeeft de huurovereenkomst te willen beëindigen. Er zijn ook nieuwe opzegtermijnen ingevoerd: verhuurders moeten nu vier maanden van tevoren opzeggen, terwijl huurders minimaal twee maanden van tevoren moeten aangeven dat ze de huur na de eerste termijn niet willen voortzetten.

Huurverhogingen beperkt tot inflatie

In een maatregel die breed is verwelkomd door huurders, worden jaarlijkse huurverhogingen nu begrensd aan de hand van de inflatie (CPI). Dit moet sterke huurverhogingen tijdens de contractperiode voorkomen, vooral gezien de hoge inflatie en het woningtekort.

Transparantie en toezicht op de markt

Om het publieke toezicht en de nauwkeurigheid van gegevens te verbeteren, worden verhuurders verplicht om minimale informatie te verstrekken bij het storten van de borg. Daarnaast wordt binnen acht maanden een nationale huurprijsindex ingevoerd, die huurders en autoriteiten beter inzicht geeft in lokale markttrends. Regionale overheden mogen ook hun eigen indices opstellen.

Voordelen voor huurders

De nieuwe wetgeving bevat meerdere beschermingen en voordelen voor huurders:

• Bescherming bij verkoop van het pand: Nieuwe eigenaars moeten bestaande huurovereenkomsten respecteren, zelfs als deze niet zijn geregistreerd in het Kadaster.
• Beperking op extra garanties: Verhuurders mogen maximaal twee maanden extra huur vragen als borg, waarmee een einde komt aan de eerder onbeperkte waarborgvereisten.
• Lagere administratieve kosten: Wanneer de verhuurder een bedrijf is, moet deze de makelaarskosten en kosten voor contractopstelling betalen.
• Belastingvrijstelling: Huurders zijn nu vrijgesteld van overdrachtsbelasting op standaard woonhuurovereenkomsten.

Gevolgen voor verhuurders

Ook voor eigenaars verandert er veel door de nieuwe regels:

• Kleine vorderingen tot €6.000 kunnen nu via vereenvoudigde gerechtelijke procedures worden afgehandeld, wat juridische kosten en wachttijden vermindert.
• Verhuurders mogen overeengekomen verbeteringen uitvoeren zonder dat dit gevolgen heeft voor de verlenging van de huurovereenkomst.
• Korte toeristische verhuur valt nu buiten de Stedelijke Huurwet en wordt in plaats daarvan geregeld door regionale overheden.

Bovendien kunnen VvE’s (verenigingen van eigenaren) nu met een drie-vijfde meerderheid stemmen om toeristische verhuur in het gebouw te beperken of te reguleren, en mogen zij tot 20% extra vragen in gemeenschappelijke kosten aan die verhuurders.

Bescherming van kwetsbare groepen

Er zijn nieuwe beschermingen ingevoerd voor kwetsbare groepen. Als een huurder overlijdt, krijgen oudere, gehandicapte of minderjarige familieleden het recht om in de woning te blijven. Uitzettingen waarbij kwetsbare huishoudens betrokken zijn, moeten nu worden gemeld aan de sociale diensten en kunnen tijdelijk worden opgeschort.

Belastingvoordelen en uitbreiding van sociale huisvesting

Gemeenteraden mogen tot 95% korting geven op de onroerendzaakbelasting (IBI) voor gereguleerde sociale huurwoningen. Verhuurders van sociale woningen mogen deze belasting niet langer doorberekenen aan huurders.

Om het woningtekort aan te pakken, lanceert de overheid ook initiatieven om het aanbod aan betaalbare huurwoningen te vergroten. Dit omvat het vrijmaken van overheidsgrond, vereenvoudiging van administratieve procedures, belastingprikkels, en het mogelijk maken voor gemeenten om overschotten te investeren in publieke woningbouwprojecten.

Bron: canarianweekly